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| LA CASA L'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA L'ACCESSO ALL'ABITAZIONE DA PARTE DEGLI IMMIGRATI come funziona... Il Centro di prima accoglienza È una residenza collettiva, predisposta dalla Regione in collaborazione con gli Enti Locali e le Associazioni di volontariato, in cui vengono ospitate le persone temporaneamente impossibilitate a provvedere autonomamente ai propri bisogni abitativi e di sussistenza. Il Centro si compone generalmente di stanze per 4-6 persone, per un totale di 20 / 50 posti letto. Gli ospiti che non ne hanno la possibilità, non pagano i costi sostenuti dal Centro per l'alloggio, il vitto e spese mediche, ma contribuiscono, con servizi di manutenzione e di pulizia, alla gestione della struttura stessa. Poiché il Centro deve servire alle persone ospitate a rendersi autosufficienti nei tempi più brevi, è prevista una durata massima di permanenza di 6 mesi. In questo periodo, l'Ente gestore, organizza spesso attività volte all'integrazione sociale della persona: corsi di formazione, corsi di lingua, attività ricreative.., ma anche finalizzate alla ricerca dell'alloggio e del lavoro. Per far sì che la sistemazione presso il Centro non diventi definitiva e non alimentare meccanismi di dipendenza, può essere previsto anche il pagamento di un canone che cresce in proporzione al reddito ed alla durata della permanenza, fino ad arrivare al costo unitario di gestione. L' alloggio sociale L'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA L'assegnatario ha il diritto di abitare nell'alloggio con la propria famiglia fino a quando permangono le condizioni economiche e sociali cha hanno determinato l'assegnazione ed è tenuto a rispettare quanto previsto dal regolamento: occupare stabilmente l'alloggio, non sublocare, non usare l'alloggio per attività illecite.….. Gli assegnatari, nell'ipotesi di vendita dell'alloggio da parte dell'Ente proprietario, hanno la possibilità di diventarne proprietari e sono preferiti ad altri aspiranti acquirenti, beneficiando, tra l'altro, di una riduzione del prezzo di vendita. Il comodato è un contratto utilizzato dal proprietario di un alloggio (comodante) quando decide di ospitare una persona senza che questa sia tenuta al pagamento del canone, ma solo delle spese sostenute per servirsi dell'abitazione (riscaldamento, acqua, energia elettrica…). Il contratto di comodato deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate; il costo della registrazione, pari a 129,11 euro, è a carico della persona ospitata. Il comodatario deve custodire e conservare l'alloggio con diligenza; non può servirsene per un uso diverso da quello pattuito, non può cederne a terzi il godimento senza il consenso del proprietario, pena l'immediata restituzione ed il risarcimento dei danni. La locazione, più comunemente chiamata affitto, è il contratto con il quale il proprietario (locatore) dà in godimento un alloggio ad una persona (locatario, conduttore, inquilino), dietro pagamento di un canone mensile. La caratteristica fondamentale del contratto di locazione è data dalla tutela accordata alla parte debole del rapporto: l'inquilino. La legge prevede, infatti, contratti per una durata minima iniziale di tre anni o di quattro anni. I primi, i cosiddetti contratti tipo, sono concordati con le associazioni di categoria; i secondi sono stipulati senza alcuna assistenza e per questo vengono detti contratti liberi. I vantaggi del contratto tipo sono dati dal fatto che, essendo frutto di un accordo tra le associazioni che rappresentano le due parti contraenti, i prezzi del canone sono contenuti, mentre per il proprietario vi sono benefici fiscali, quali la riduzione dell'aliquota ICI e dell'imposta di registro. La forma di tutela più forte per l'inquilino è rappresentata da quanto previsto per il rinnovo ed il recesso dal contratto da parte del proprietario. Sia i contratti tipo che quelli liberi sono tacitamente rinnovati alla prima scadenza per altri due anni i primi, per altri quattro i secondi. Il proprietario può avvalersi della facoltà di non rinnovare il contratto, dandone comunicazione all'inquilino almeno sei mesi prima, solo nei casi stabiliti dalla legge: ristrutturazione, destinazione dell'immobile ad uso abitativo di familiari, vendita a terzi. In quest'ultimo caso, l'inquilino ha il diritto di essere avvisato dell'intenzione da parte del proprietario e, se decide di comprare l'abitazione, di essere preferito agli altri aspiranti acquirenti. Lo stesso diritto preferenziale (cosiddetta prelazione) lo ha anche quando il proprietario, terminati i lavori di ristrutturazione, decide di dare nuovamente la casa in locazione. Se il proprietario esercita illegittimamente la facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al risarcimento del danno, che può arrivare fino ad una somma pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone. L'inquilino può recedere in qualsiasi momento dal rapporto, per gravi motivi, dandone preavviso al proprietario almeno sei mesi prima. Il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione (pena il pagamento di interessi di mora) presso l'Agenzia delle Entrate. Le spese di registrazione devono essere suddivise in parti uguali tra il locatore e l'inquilino. Il pagamento può essere fatto o in un'unica volta per tutta la durata del contratto o annualmente. Nel primo caso si ha diritto ad una riduzione dell'importo dovuto. La registrazione del contratto è utile per il locatore, in quanto è condizione necessaria per procedere al rilascio dell'immobile in caso di sfratto e per l'inquilino, in quanto costituisce un modo per dimostrare la “data certa” del contratto e dà la possibilità di opporlo ad eventuali terzi che pretendano diritti sul bene (ad esempio di coloro che sostengono di avere stipulato un contratto di locazione con lo stesso proprietario per lo stesso appartamento). Il contratto prevede di solito che, al momento della sottoscrizione, l'inquilino versi una somma a titolo di cauzione. Questa non va confusa con il compenso (generalmente pari alla somma di due mensilità del canone richiesto, da suddividere a metà tra le parti) che viene corrisposto alle Agenzie immobiliari per l'eventuale opera di intermediazione. È importante sottolineare che la legge stabilisce che la cauzione non può essere superiore a tre mensilità, che va restituito alla scadenza (o compensato con le ultime mensilità) e che, soprattutto, la somma depositata è produttiva di interessi. L'inquilino è tenuto a pagare il canone mensile previsto nel contratto ed eventualmente aggiornato annualmente, secondo l'indice ISTAT. La somma maggiorata, che l'inquilino dovesse essere costretto a versare al proprietario, può essere pagata entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile. Anche per questo motivo è consigliabile pagarla con vaglia o bonifico bancario e conservare la ricevuta del pagamento. È utile per l'inquilino che il canone versato corrisponda a quello stabilito dal contratto perché qualora decida di partecipare al bando per l'integrazione del canone di locazione (pubblicato di solito annualmente dal Comune) l'importo del contributo è commisurato al numero dei componenti del nucleo familiare, al reddito ed all'importo del canone risultante dal contratto (che deve essere registrato!). Il proprietario, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, deve dare la certificazione relativa all'agibilità ed all'abitabilità dell'immobile, e nel corso del rapporto è tenuto a sostenere le eventuali spese di manutenzione straordinaria. Sull'inquilino gravano, invece, quelle ordinarie legate ai consumi (acqua, energia elettrica, riscaldamento..) e quelle di piccola manutenzione (rubinetti, vetri, serrature…). L'inquilino può subaffittare solo con il consenso del proprietario e rimane responsabile di eventuali inadempimenti e danni provocati all'alloggio. In caso di decesso dell'inquilino, gli succedono il coniuge (anche di fatto), gli eredi ed i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi. In particolari casi, il contratto di locazione può seguire una disciplina diversa da quella prevista per i contratti tipo e per quelli liberi. Si tratta dei cosiddetti contratti di natura transitoria e quelli ad uso foresteria. I primi sono stipulati quando una delle parti adduce una particolare esigenza che giustifica la breve durata del contratto (trasferimento temporaneo per motivi di lavoro…); possono avere una durata minima di un mese e massima di diciotto mesi e non possono essere rinnovati. I contratti ad uso foresteria, invece, sono riservati ad imprese e società che utilizzano gli immobili ad abitazione dei propri dipendenti; non sono sottoposti a vincoli particolari (durata, canone….) e beneficiano di sconti fiscali. L'acquisto dell'abitazione in proprietà è caratterizzato da diverse fasi. Una volta individuato il bene, di solito, si procede alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita (più comunemente chiamato compromesso) con cui le parti si impegnano a stipulare ed a consegnare l'alloggio entro una certa data. Si ricorre al preliminare soprattutto quando l'edificio deve ancora essere costruito o ristrutturato. Di norma, contestualmente alla stipula di questo, l'acquirente versa una caparra pari al 10-15% del valore complessivo che poi verrà detratta al saldo. L'ultima fase della compravendita è data dalla sottoscrizione del contratto (di compravendita) dinanzi al notaio che provvede anche ad accertarsi che l'immobile sia correttamente accatastato e che non sia gravato da ipoteche o da altri pesi. L'acquirente, oltre a sostenere le spese notarili, è tenuto a versare le imposte all'Agenzia delle Entrate (IVA o di registro) ed all'Agenzia del Territorio (ipotecaria e catastale). Per chi acquista la prima casa di abitazione sono previsti benefici fiscali e contributi. In particolare per i contributi, la Regione ed il Comune emanano dei bandi per l'erogazione di somme a fondo perduto per l'acquisto della prima casa, cui possono partecipare soggetti a basso reddito. L'acquirente, una volta divenuto proprietario, è tenuto a pagare le imposte commisurate al valore dell'immobile: l'IRPEF (per il reddito derivante ad esempio dal canone di locazione) e l'ICI (imposta comunale sugli immobili). Negli edifici che comprendono più di dieci appartamenti è previsto un regolamento di condominio che stabilisce l'utilizzo e la ripartizione delle spese comuni a carico dei proprietari delle unità abitative. La cooperativa edilizia Il mutuo In genere, la banca mutuante iscrive, a garanzia dell'adempimento, l'ipoteca sulla casa e chiede, come garanzia aggiuntiva, una fideiussione da parte di una terza persona. L'ACCESSO ALL'ABITAZIONE DA PARTE DEGLI IMMIGRATI Il testo unico sull'immigrazione (D.Lgs.286/98) ha dedicato un titolo alle disposizioni in materia di alloggio. L'art.40 prevede per gli immigrati, da un lato, la possibilità di essere ospitati presso i centri di accoglienza, dall'altro, il diritto di accedere agli alloggi sociali e di edilizia residenziale pubblica, nonché ai servizi di intermediazione delle agenzie sociali predisposte per agevolare l'accesso alle locazioni abitative ed al credito agevolato in materia di edilizia. Mentre però per gli alloggi sociali ed i centri di accoglienza, è previsto che possano essere ospitati tutti gli stranieri regolarmente soggiornanti, per gli altri strumenti di politica abitativa, sono stabilite condizioni-limite di accesso costituite dal possesso di un permesso di soggiorno almeno biennale e dall'esercizio di una regolare attività lavorativa. La cosiddetta Bossi – Fini (L.189/2002), che ha modificato diverse norme del testo unico, ha abrogato la disposizione in cui era prevista la possibilità per il sindaco di disporre, in determinate situazioni di emergenza, l'alloggiamento nei centri di accoglienza di stranieri irregolari. Un significativo ulteriore intervento della nuova legge è costituito, inoltre, dall'abrogazione della previsione di finanziamenti per opere di risanamento di alloggi degli Enti Locali da destinare alla locazione o ospitalità di stranieri regolari. L'abitazione, più in generale costituisce un presupposto indispensabile per molte procedure relative agli immigrati, in cui viene chiesto loro di dimostrare la disponibilità di un alloggio adeguato: per l'ingresso per lavoro, per il ricongiungimento familiare, per il rilascio della carta di soggiorno. Molto spesso, gli enti preposti richiedono la produzione dei relativi documenti (contratto di locazione, di comodato) con tutti gli adempimenti prescritti dalla legge, come la registrazione del contratto. Il testo unico sull'immigrazione prevede, tra l'altro, che chiunque, a qualsiasi titolo, ospita o dà alloggio ad uno straniero è tenuto a darne comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza entro quarantotto ore, pena una sanzione amministrativa che va da 160 a 1.100 euro. Questa previsione, riproduce in realtà quanto stabilito da un'altra legge, introdotta durante il periodo del terrorismo in Italia ed è quindi applicabile a tutti: immigrati, italiani e comunitari. Il modello utilizzato per la comunicazione prescritta (cosiddetta comunicazione di cessione di fabbricato), tuttavia, è spesso richiesto dalle questure per le pratiche relative allo status di immigrato come il rinnovo del permesso di soggiorno, soprattutto quando è variato il domicilio. A tale riguardo è importante precisare che gli immigrati hanno anche l'obbligo di comunicare al questore, le variazioni del proprio domicilio abituale entro i quindici giorni successivi. Con riferimento all'abitazione in proprietà ed in particolare alla sottoscrizione del mutuo, gli istituti di credito richiedono all'immigrato – ovviamente - una stabilità lavorativa ed una capacità economica ma, molto spesso anche la dimostrazione di possedere la carta di soggiorno. La Regione Campania, nell'ambito della normativa regionale in materia di immigrazione (L.R.C.33/94), prevede un'unica disposizione (art.16) dedicata all'accesso all'abitazione in cui si stabilisce il diritto a partecipare ai bandi di concorso relativi alle provvidenze regionali in materia di edilizia residenziale pubblica (si veda per questa la L.R.C.18/97), di acquisto, recupero, costruzione di alloggi e locazione, per tutti i lavoratori e studenti immigrati, a parità di condizioni con i cittadini italiani. Precisa, inoltre, che la Regione ha il compito di favorire, attraverso gli Enti Locali, il reperimento di alloggi da riservare ad abitazioni temporanee per i lavoratori immigrati in particolari situazioni di emergenza. |
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Domanda di assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica Comunicazione di cessione fabbricato Contratto di locazione studenti Comunicazione di nuovo locatore Risoluzione consensuale del contratto di locazione Successione del contratto di locazione Domanda di integrazione del canone di locazione Richiesta di registrazione della spese del contratto locazione Contratto preliminare di compravendita Domanda di contributo per l'acquisto della prima casa |
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